Direito Imobiliário
O Direito Imobiliário regula todas as relações jurídicas que envolvem bens imóveis: compra, venda, locação, financiamento, regularização e disputas sobre propriedade. Dado o alto valor envolvido nessas transações, contar com assessoria jurídica especializada é essencial para evitar prejuízos.
A Dra. Maria Amélia Serpa atua em todas as etapas das transações imobiliárias, desde a análise contratual preventiva até a resolução judicial de conflitos, com foco em proteger o patrimônio e os direitos de seus clientes.
Seja na compra de um imóvel na planta, em um problema de locação ou na regularização de uma propriedade, oferecemos orientação técnica precisa para cada situação.
Fale com um advogado especialistaQuando buscar apoio jurídico em Direito Imobiliário?
- Atraso na entrega de imóvel comprado na planta
- Rescisão de contrato de compra e venda
- Irregularidades em escritura ou registro de imóvel
- Despejo ou ação de cobrança de aluguel
- Vícios ocultos ou defeitos no imóvel adquirido
- Usucapião (aquisição por posse prolongada)
- Ação de divisão ou demarcação de terrenos
- Financiamento imobiliário com cláusulas abusivas
- Problemas com construtora ou incorporadora
- Reintegração de posse ou ação reivindicatória
Entenda seus direitos
A importância da assessoria jurídica imobiliária
Transações imobiliárias envolvem valores elevados e riscos significativos. A análise jurídica prévia evita problemas como aquisição de imóvel com dívidas, hipotecas, penhoras ou irregularidades de registro — situações que podem resultar em perda do imóvel e do dinheiro investido.
A due diligence imobiliária é a investigação completa da situação jurídica do imóvel e do vendedor, incluindo certidões negativas, situação registral, existência de ações judiciais e regularidade fiscal.
Documentação essencial
Antes de qualquer transação imobiliária, verifique: matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas do vendedor (cível, trabalhista, fiscal), certidão de valor venal, IPTU quitado, habite-se e regularidade junto à prefeitura.
Certidões indispensáveis
- Matrícula atualizada (Cartório de Registro de Imóveis)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidões cíveis do vendedor (estadual e federal)
- Certidão de débitos trabalhistas
- Certidão negativa de débitos municipais
- Certidão da Receita Federal
- IPTU quitado
Compra e venda de imóvel: etapas e cuidados
A compra de um imóvel envolve diversas etapas: negociação, proposta, compromisso de compra e venda, financiamento (se houver), escritura pública e registro no Cartório de Imóveis. Somente após o registro o comprador se torna legalmente proprietário.
Imóvel na planta: o comprador tem proteção especial pelo CDC. Atrasos na entrega geram indenização por lucros cessantes (geralmente equivalente ao aluguel de mercado pelo período do atraso) e multa contratual. O comprador pode rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos + correção + multa quando o atraso for injustificado.
Vícios ocultos
São defeitos preexistentes à venda que não eram visíveis no momento da compra. O vendedor responde por eles mesmo sem conhecê-los. O prazo para reclamar é de 1 ano (imóvel usado) ou 5 anos (vícios de construção), contados do descobrimento do vício.
Custos da compra de imóvel
- ITBI: 3% em Brasília (sobre valor venal)
- Escritura pública: tabela do cartório
- Registro: tabela do cartório
- Corretagem: 5 a 6% (pago pelo vendedor)
- Financiamento: taxas bancárias e seguros
Direitos e obrigações na locação
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula as locações residenciais e comerciais. Tanto locador quanto locatário têm direitos e obrigações bem definidos, e o desconhecimento deles frequentemente leva a conflitos evitáveis.
Locador (proprietário): deve entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico e pagar impostos e taxas que recaem sobre o imóvel (IPTU, salvo convenção em contrário).
Locatário (inquilino): deve pagar o aluguel em dia, conservar o imóvel, realizar pequenos reparos e devolvê-lo no estado em que recebeu (salvo desgaste natural).
Despejo e ação de cobrança
O não pagamento do aluguel autoriza o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, combinada com cobrança de aluguéis. O processo pode incluir liminar de despejo em casos urgentes.
Garantias locatícias
- Fiança: fiador responde pelas obrigações do locatário
- Caução: depósito de até 3 meses de aluguel
- Seguro-fiança: seguradora garante o pagamento
- Cessão fiduciária: cessão de cotas de fundo de investimento
O que é usucapião?
Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e incontestada de um imóvel. É uma forma originária de aquisição da propriedade, prevista no Código Civil e na Constituição Federal.
Usucapião ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé, reduzido para 5 anos se o imóvel for utilizado como moradia ou houver investimento de interesse social.
Usucapião extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, sem necessidade de título ou boa-fé. Reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras/serviços de caráter produtivo.
Usucapião especial urbana: 5 anos de posse de imóvel urbano de até 250m², para moradia própria ou da família, sem ser proprietário de outro imóvel.
Modalidades de usucapião
- Ordinária: 10 anos (justo título + boa-fé)
- Extraordinária: 15 anos (sem necessidade de título)
- Especial urbana: 5 anos (até 250m², moradia)
- Especial rural: 5 anos (até 50 hectares, produção)
- Familiar: 2 anos (abandono do lar pelo cônjuge)
- Extrajudicial: via cartório (mais rápida)
Perguntas Frequentes — Direito Imobiliário
Posso desistir de um imóvel na planta e recuperar meu dinheiro?
Sim. O STJ consolidou entendimento de que o comprador pode desistir e receber de volta 75% a 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Em caso de culpa da construtora (atraso, irregularidade), a devolução pode ser integral com acréscimo de multa.
O locador pode aumentar o aluguel a qualquer momento?
Não. O reajuste só pode ocorrer após 12 meses de vigência do contrato e deve seguir índice previamente acordado (geralmente IGP-M ou IPCA). Reajustes fora do prazo ou índice são ilegais.
Herdei um imóvel. Preciso fazer inventário?
Sim. O inventário é obrigatório para formalizar a transferência do bem para os herdeiros. Pode ser feito judicial ou extrajudicialmente (cartório), desde que todos sejam maiores, capazes e concordem com a partilha.
Como atuamos pelo seu caso
Análise de contratos, due diligence completa, verificação de matrículas e certidões, acompanhamento da escritura e registro — segurança jurídica em todas as etapas da transação.
Consultar sobre este caso →Atraso na entrega gera direito a indenização por lucros cessantes e multa contratual. Rescisão por culpa da construtora garante devolução integral dos valores pagos com correção.
Consultar sobre este caso →Contratos de locação residencial e comercial, ação de despejo por falta de pagamento ou término de contrato, cobrança de aluguéis atrasados e defesa do locatário.
Consultar sobre este caso →Reconhecimento judicial ou extrajudicial da propriedade por posse prolongada — usucapião ordinária, extraordinária, especial urbana e rural. Transforme posse em propriedade.
Consultar sobre este caso →Regularização de construções sem habite-se, imóveis sem escritura ou registro, parcelamento irregular do solo e adequação às normas urbanísticas municipais.
Consultar sobre este caso →Defeitos preexistentes à compra que não eram visíveis: infiltrações, problemas estruturais, fundações inadequadas. O vendedor responde mesmo sem conhecê-los — prazo de até 5 anos.
Consultar sobre este caso →Tem um problema imobiliário ou quer garantir segurança em uma transação? Fale com o nosso escritório.
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